Nos plantea un lector de nuestra columna CONSULTORIO TRIBUTARIO la siguiente pregunta: A cuales consecuencias tributarias con la Dian se pueden ver afectados los contribuyentes del impuesto a la renta cuando los precios de venta de los bienes raíces registrados en la respectiva escritura pública no corresponden a la realidad.

A propósito, antes de la respuesta, en Colombia sin conocer estadísticas oficiales podemos decir, que más del 50% de las transacciones por venta o enajenación de los bienes inmuebles se registran en las respectivas escrituras públicas por debajo del valor del precio real, comportamiento tributario arraigado para evadir el pago del impuesto de ganancia ocasional o del impuesto de renta, situación que la autoridad tributaria tiene pleno conocimiento, pero no hemos visto programas de control específicos y permanentes para castigar o contrarrestar tal conducta, lo que sí se contempló en la última reforma tributaria fue disminuir la tarifa de ganancia ocasional del 33% al 10%, para entre otros motivos, disminuir este comportamiento de decir mentiras al momento de registrar los precios de venta en las escrituras. Igualmente se contempló que el fraude a la ley con propósitos tributarios, se considera conducta abusiva en materia tributaria.

A nuestro consultante le respondemos, que efectivamente la ley tributaria colombiana contempla consecuencias graves que pueden generarle al declarante un mayor valor a pagar de impuesto con sanción de inexactitud.

Lo primero que debe observar el contribuyente es lo señalado por el artículo 90 del Estatuto Tributario, donde establece, que el precio de la enajenación para cualquier tipo de activo, es el valor comercial  y éste es el señalado por las partes siempre que no difiera notoriamente del precio comercial promedio para bienes de la misma especie en la fecha de su enajenación. Precisa la norma, que si  se trata de bienes raíces, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo. Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes en la fecha de su enajenación, la Dian podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos. Y termina diciendo esta disposición, que se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente cuando se aparte en más de un 25% de los precios establecidos en el comercio para los bienes de la misma especie y calidad en la fecha de enajenación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos.

Lo segundo que debe observar el contribuyente es lo establecido por los artículos 869 del Estatuto Tributario (Adicionado por Ley 1607 de 2012) para consagrar la figura del abuso en materia tributaria, donde el fraude a la ley con propósitos tributarios constituye abuso o conducta abusiva en materia tributaria. Se prevé en consecuencia   en el artículo siguiente (869-1), los supuestos para aplicar un procedimiento o declaratoria de abuso en materia tributaria y uno de estos supuestos es nada más ni nada menos que “4. El precio o remuneración pactado o aplicado difiere en más de un 25% del precio o remuneración para operaciones similares en condiciones de mercado”.

Lo tercero que debe tener en cuenta el contribuyente es que la tarifa del impuesto de ganancia ocasional por la utilidad que se genere en venta de bienes raíces, a partir del año gravable 2013 se redujo del 33% a un 10%.

Y en cuarto lugar a tener en cuenta, es lo establecido en el artículo 311-1 del E.T., donde se consagra una exención de 7.500 UVT ($206.138.000 año 2014), cuando se trate de la ganancia ocasional por venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural, siempre y cuando la totalidad de los ingresos por la venta se consigne en una cuenta AFC para destinarlos a la compra de otra vivienda o para cancelar uno o más créditos hipotecarios vinculados con el predio objeto de la venta.

Por lo demás, la asignación del valor de predio, casa o apartamento objeto de compraventa entre las partes debe ser el comercial, el cual no puede ser inferior al costo fiscal. Sin embargo, el valor comercial puede ser rechazado por la Dian cuando difiera en más del 25% respecto del precio comercial promedio. Si esto ocurre, mediante liquidación oficial le estarían determinando al declarante un mayor valor a pagar por el impuesto de renta o ganancia ocasional incluida sanción de inexactitud.

Las opiniones son responsabilidad de los socios de Araque Asociados Consultores Tributarios SAS. Nos basamos en el entendimiento de las normas vigentes y en el conocimiento del derecho tributario, y puede no ser compartido por las autoridades tributarias. Consulte www.araqueasociados.com Preguntas: [email protected] Esta dirección electrónica esta protegida contra spam bots. Necesita activar JavaScript para visualizarla Atención personalizada en la Carrera 7 No. 8-72 oficina 304 Neiva, teléfonos: 8718641 y 321 452 3315

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